会稽山:黄酒立体仓库着火事故凯发未对公司经营造成重大影响

  

  编者按:他们是中国地产业的领军者,他们是美好生活的创造者。2021年,乐居财经与CEO、老板们面对面,聆听他们讲述新时代下的新思想、新模式和新战略。本期【见地】对话嘉宾:新希望地产执行总裁姜孟军先生。

  撰文丨陈海保

  出品丨乐居财经

  脚底突然一滑,姜孟军摔了一跤,左腿膝盖被擦去一块皮,铜钱大小,鲜血直流。

  前一天晚上,成都下了点小雨,山路上有浮土。他还是有些大意了,一边自己赶路,一边招呼队伍,很容易分心。

  姜孟军是这支队伍的主帅。

  三年前,新希望地产原总裁张明贵发起公益徒步赛,定在深秋时节,参加者包括公司高管和合作伙伴。去年9月份,张明贵高升,将接力棒交给了姜孟军。

  “姜总受伤了!”同行的队员们十分关切,队医也劝他弃赛,担心继续高强度运动引起伤口感染,留下后遗症。

  但,这场两天56公里的徒步,目前只进行了3公里。“如果我撤退了,比赛怎么办?”伤口钻心的疼,出于本能,姜孟军斗争了几秒后,简单包扎了一下,他放下裤管,决定继续走下去。

  他的角色变了。

  上任新希望地产执行总裁400天来,姜孟军成了这家千亿房企的最后一个把关人。在20多年的地产生涯里,这段时日,他收获最大,也压力最大。

  既要冲锋在前,又要抬头制定战略,尤其在地产暴雷声四起的日子里,非常考验掌舵者的判断力和克制力。这一点,姜孟军显然做得很出色:今年,新希望地产只拿了不到去年一半金额的土地,沉下心来向管理要红利,等待下一次投资机会的来临。

  

  精细化管理

  “上任一年多来,您烧了几把火?”这个问题,让姜孟军一愣。

  他不是空降者。从副总裁到执行总裁,姜孟军很自然地过渡,按照原有战略稳步推进。此前,他已在新希望地产核心领导班子里七年多。

  稳中求进。截至2021年10月底,新希望地产的全口径销售额达到930多亿元,同比增长20%以上。即使放在前50强房企里,这也是一份非常优秀的成绩单。更难得的是,它的“三道红线”依然保持全绿的纪录。

  从业23年来,姜孟军做过策划、营销、产品、投资和城市总,他要让自己始终能听得见前方的炮火。如果项目上有问题求助,他会第一时间赶赴现场。

  这种市场敏锐度,令姜孟军潜移默化地烧了多把小火,但本质上,可以归为一个词——精益管理。

  站在总部的角度上,他希望真正赋能一线,让管理更简单一些。一直以来,新希望地产实施强总部的二级管理模式,为了让一些成熟公司有更大的决策权,姜孟军做了个实验,将成都公司和杭州公司设为“特区”,把16%的流程进行下放,多了自主权。同时,把整个东北合并成一个区域。

  尽管全国各地都在限地价、限房价,但客户对品质要求还在不断提升,新希望地产坚持做中高端改善产品为主,唯一要走的路径,就是提升运营能力。

  恰好,这是姜孟军长期在一线作战的长项。他把营销分成营和销,在营的阶段,定位和策划从拿地时就开始了,每个项目的户型都要亲自过方案。“拿地占60%,产品占百分之30%,营销只占10%。”

  最为关键的时,姜孟军向管理要红利。他“四管”其下,一边是流程再造,一边加强集采,一边改进工艺,一边加强信息化建设。

  “我们不提倡极致高周转。”新希望地产发明了一个新词:科学周转。通过优化成本和效率去保证品质不能降。例如,在设计管理上,从产品定位到后端建设全过程实现大穿插,令今年的项目开盘时间提前了33天。同时,把供应商数量精简。“它们合作的项目多了,价格自然降了下来。”

  今年,在梳理全流程后,姜孟军要求整个成本再降200元/平方米,前提是品质还要有提升。举一个例子,新希望地产实验了一种抹灰新工艺,将水泥砂浆腻子改成脱硫石膏,这不仅薄了0.8毫米、脱裂缝少,而且每平方米少了6元成本。

  如果按照新希望地产在建的2000万平方米的施工面积计算,仅抹灰一项工艺的优化,就能多出1.2亿元利润。

  这就是姜孟军经常念叨的那句话:向养猪行业学习。其本意是,让地产按照制造业的思路,通过工艺流程再造和集采技术每一个小环节的改善,来赢得那么一丁点利润。“一丁点累计起来,是个很吓人的数字。”姜孟军微笑着说。

  为了支撑精益管理战略,姜孟军狠抓信息化建设,建立了客户、项目、供应商和员工四大数据库。其中,供应商数据库值得同行借鉴。

  一个供应商从招标、入库、档案,每一次工程和材料验收、结算、请款都采取数字化。“就像顺丰快递一样,供应商可以清晰地看到每一个节点。”当流程透明了,各种人情关系自然就省了。

  

  克制与定力

  两天一夜,56公里的徒步,新希望地产的高管和供应商生活在一起。一路上,他们谈论最多的,是地产行业的时局。如今,多家地产相继暴雷后,直接受影响的就是供应商们。

  在这个地产的冬天里,供应商们在新希望地产感受到了温暖。“没有欠供应商一分钱。”新希望地产副总裁樊俊宏直言不讳。台下,坐着100多位供应商高管和老板,一阵掌声响起。

  而这种幸运,是源自姜孟军所带领的管理团队的克制力。

  今年有个新现象,22城实施“两集中”供地模式。很多地产商认为,集中出让土地,会因土地稀缺推高房价。再加上今年一季度楼市供销两旺,一些开发商蜂拥入场,误认为抢到土地就赚到了。

  于是,上半年,抢地大战一浪高过一浪。但进入三季度,销售急冻,土地大量流拍,有些城市推迟拍地,惨淡收场。这种冰火两重天的奇特景象,让很多人始料未及。

  虽然新希望地产目前只深耕了15城,且只在新一线和强二线城市拿地,但每当有土地推出,也会去参加,目的是感受市场的温度。姜孟军发现了一个奇怪的现象,明明算不过账来,为何有的地产商还在疯狂拿地?

  上半年他曾亲自到杭州坐镇拿地,最终投了下了反对票。理由是,去年底和今年上半年消费透支,加上资金链不断收紧,地价快速上涨,拿地的风险系数非常高。

  姜孟军克制住了拿地的欲望。

  他亲身经历过2008年的经济危机、2012年温州楼市泡沫和2014年的全国楼市下跌,认为暴涨暴跌都不可持续。政府始终强调,稳地价、稳房价,房住不炒。做民生地产,这也是新希望地产一以贯之的追求。

  很快,在今年第三季度,多家房企陆续债券违约,手上的土地变成了镣铐。“一些企业拿地,是按最理想的预期入手,但没有想到如果遇到市场不好的时候。”

  新希望地产拿地有一套“三高”标准:要进入到高能级的城市,选择高价值的区域和土地,做高品质的产品。如果算不过账,姜孟军坚决不出手。他直接分管投资和营销。在2021年初至今,新希望地产却没有新增1个城市。

  姜孟军坦诚,今年新希望地产只拿了15块地,投资约150个亿,相较于去年350余亿元、前年的250多亿元拿地金额差距甚大。其中武汉2宗地共52.26亿元属产业获地,准备建设新希望集团及其农牧食品、生态环保、冷链物流等产业的华中区域总部,金额占比近40%,公开市场拿地仅90余亿元。

  从土地储备的构成看,新希望地产追求战略聚焦、区域深耕和城市精耕,土储集中在成都、武汉、南京、西安、苏州等核心一二线城市,以保证投资转化率。“南京去年就销售了180多亿,今年有可能突破200亿。”

  为了避开锋芒,新希望地产在宁波和杭州专挑冷门但又相对安全的地块,各合作了一小块地,核心是未来保住团队的心脉,等待新的时机。

  虽然今年在投资上斩获不大,但姜孟军很庆幸自己踩对了,否则很容易被凯发套住。当然,这种克制力的背后,是源自新希望集团低调务实的文化。他预计,明年新希望地产的规模会略有下降,但公司发展很健康、团队很从容,未来就有更大的机会。截至6月30日,新希望地产总土储货值2058亿元,

  联想起行业暴雷企业的故事,姜孟军有些相信命运了。在早上摔倒之前,他一直对自己的身体很自信,走山路没有任何问题,但越是在自己觉得没有危险的时候,越容易大意,反而受了伤。

  在当下的房地产市场,那些追高买地的地产商们,当初或许也存在类似的心理。

  凯发

  成熟与坚韧

  在疫情常态化下,要举办一场300人的徒步赛,实属不易。

  它原本定在贵州遵义,因为那边出现疫情,临到一周前才改到新希望地产的大本营——成都。好在,一切顺利,大家最终走了2592万步,向四川省凉山州东启石笑霖希望小学捐赠了50000元。

  相比去年井冈山之行,今年难度增加了,山路比较多,但却轻松了许多。这得归功于姜孟军烧得那把火。

  他亲自制定了健康计划,把跑步锻炼变成一种常态运动,凡3级以上的管理人员,每个月必须跑40公里,配速原则上在4到11分钟之间。“像这个行业一样,冬天的时候要多锻炼。”

  “为什么要坚持公益徒步赛?”我问道。

  “我觉得这是一种文化,也是一种信仰。”姜孟军说,有些该坚持的事情,不管在什么情况下都要尽量去坚持。

  他回答的时候,我扫了一眼他的左脚,裤管挽起来了,伤口还在渗血,他刚刚走完30公里。镜头里,他一直挺直腰板,丝毫看不出倦容。

  如果他中途退出,这个比赛就会失去主心骨。他只能咬牙坚持走满56公里,没有一句抱怨。这种精神,团队和合作伙伴看在眼里。

  上任“一把手”一年来,姜孟军最大的感受是责任,要对整个团队负责,尤其是遇到今年地产的变局,他的决策影响到整个公司的命运——老板对他的赋权很高。“自己变成了最后做决定的那个人。”夕阳下,他的脸上写满了坚毅。远处的草坪上,不断传来有队伍冲刺终点的欢呼声。

  “这一年,自己更成熟和更冷静了。”每当想问题,姜孟军会更长远一些,面会更宽一些。这次徒步赛,他所在队名,叫“一路同心”队。在他的治下,保持了团队凝聚力和核心领导班子稳定。

  麻雀虽小,五脏俱全。新希望地产于1998年正式成立,是新希望集团八大产业板块的重要组成部分,已经形成住宅、商业综合体、写字楼、酒店、长租公寓、文旅小镇、专业市场、总部工业园的全类产品线。

  对于姜孟军而言,他主抓两大核心赛道,地产开发主业和物业管理。对于港交所上市公司新希望服务的定位,始终把握民生服务的定位。此外,还积极参与乡村振兴建设。去年9月,新希望文旅打造的成都贾家种子乐园开业,年游客量近50万。今年7月13日, 宁波“余姚横坎头田园综合体”又正式开业。

  上位执行总裁之后,姜孟军越来越忙了,朋友圈越晒越少了,但反而跑步更多了。不过,没有以前有规律,时常在夜里下班后跑。他深知,工作越忙,越需要健强的体魄。

  和他一样,在新希望集团奋斗者文化感召下,姜孟军看到一群人在不停地奔跑。他讲了一个感人的故事:西安一个项目开盘到了关键时刻,总经理却扭伤了脚,本来医生要求做手术,但他放弃治疗,天天拄着拐棍在工地上指挥。待成功开盘后,他也没有回到成都治疗,而是把病房变成了汇报室。

  作为一个千亿房企的掌舵者,这样的故事很多,姜孟军铭记于心,感动常在。

  

  姜孟军与乐居高级副总裁、乐居财经总编辑陈海保合影

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  文章来源:见地

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